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支持城中村改造,大招來了!

作者: 發布時間:2023-12-20 11:07:49點擊:341

城中村改造再迎來大消息!

近日,據據21世紀經濟報道,在城中村改造支持資金方面,除符合條件的城中村改造項目納入專項債支持范圍外,銀行融資方面也有支持措施,即設立城中村改造專項借款。此外,鼓勵銀行提供城中村改造貸款,??顚S?、封閉管理,但需在市場化法治化的原則之下。

據國金證券研報,2020年至2022年,全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。此次政策發力下,我國城中村改造市場規模有望重回萬億元。

新一輪城中村改造主要聚焦于超大特大城市,項目周期長,資金至關重要。而城中村改造項目納入專項債支持范圍,意味著政府將提供更多資金推進該項目。
除了專項債資金支持,央行、國開行也接連表態支持城中村改造。其中,央行發布的《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》提出,加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。
從“城中村改造項目納入專項債支持范圍”到多個金融機構表態支持,表明中央在資金方面會支持城中村改造,城中村改造資金鏈條也將逐步順暢。

監管擬設立城中村改造專項借款

今年以來,城中村改造成為市場關注的焦點之一。4月28日召開的中央政治局會議提出,在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。7月24日召開的中央政治局會議再次提及相關內容。
今年7月21日召開的國常會審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出,要堅持城市人民政府負主體責任,加強組織實施,科學編制改造規劃計劃,多渠道籌措改造資金,高效綜合利用土地資源,統籌處理各方面利益訴求,并把城中村改造與保障性住房建設結合好。
國務院副總理何立峰7月28日在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議上指出,從客觀實際看,現階段推進城中村改造困難大、矛盾多、情況復雜,要堅持問題導向和目標導向,以新思路新方式破解城中村改造中賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產業怎么安置等難題,探索出一條新形勢下城中村改造的新路子。
一些市場機構預計,未來城中村改造每年拉動的投資規模在萬億左右,但資金來源仍是關鍵。在銀行貸款方面,監管部門明確,設立城中村改造專項借款。據21世紀經濟報道記者采訪的多位地方投融資人士認為,城中村改造專項借款可能由政策性銀行特別是國開行組建,但資金來源于政策性銀行發債籌資還是央行結構性貨幣政策工具,還有待觀察。
從歷史上看,政策性銀行曾大力度支持棚改業務。2013年7月國務院印發《關于加快棚戶區改造工作的意見》進一步加大了全國棚改的力度和范圍。為了解決資金來源問題,央行于2014年創設抵押補充貸款(PSL)。核心邏輯是央行向政策性銀行投放PSL資金,政策性銀行發放棚改專項貸款定向用于拆遷安置、保障房建設等,地方政府拆遷完成后出讓土地償還貸款,形成資金“投放-應用-償還”的鏈條。
央行數據顯示,2014以來PSL余額穩步增長,至2019年4月末達到3.54萬億的峰值,此后規模有所回落,主要是前期投放的PSL到期,政策性銀行歸還了PSL。
對于商業性金融,監管鼓勵銀行提供城中村改造貸款,??顚S?、封閉管理,但需在市場化法治化的原則之下。人民銀行、金融監管總局、證監會8月18日聯合召開的金融支持實體經濟和防范化解金融風險電視會議提出,要注意挖掘新的信貸增長點,大力支持中小微企業、綠色發展、科技創新、制造業等重點領域,積極推動城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設。
市場化法治化的融資需要考慮到城中村改造項目的收益問題。城中村改造的項目收益主要來自于未來的賣地收入,但當前房地產市場及土地市場疲弱,城中村項目收益與融資的平衡更難。
此前,商業銀行在城中村改造方面已有探索。如2020年某城商行曾推出城中村改造貸款產品,在貸款項目要求上,該行規定貸款需要滿足以下條件:改造項目符合城市總體規劃和產業發展規劃的要求,納入市(區)級城中村改造計劃;拆遷補償方案已經原村民大會依法表決通過;借款人與村委會(或改制后的經濟實體)簽訂了城中村改造合作協議等。
中信證券的一份研報稱,城中村改造將是一個較為長期的工程。同時,政策要求推進節奏上穩中求進、積極穩妥,成熟一個推進一個,預計對于投資的拉動不會集中在前期。假設整個項目歷時十年,且節奏均勻推進,那么每年對于信貸拉動的規模在1500億元-5000億元左右,對于整個信貸增速的拉動并不明顯,但可持續性更強。


經濟日報:國務院部署超大特大城市城中村改造,怎么改?補哪些短板?

今年以來,中央多次強調在超大特大城市推進城中村改造。4月28日,中共中央政治局會議提出,在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。近日,國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。
超大特大城市的城中村為新市民、青年人等群體提供了低成本住房,但其在基礎設施、公共服務、衛生安全等方面暴露出來的缺陷及隱患不容忽視。在超大特大城市改造城中村,不僅是滿足人民對美好生活的期待,也將成為提振內需潛力的重要路徑。

根據第七次全國人口普查數據,目前我國共有7個超大城市(城區常住人口1000萬以上)和14個特大城市(城區常住人口500萬至1000萬)?!俺筇卮蟪鞘惺菐訁^域乃至國家經濟社會發展的關鍵增長極。從國際上看,此類城市也都面臨著一些共性化挑戰,如城市土地資源嚴重短缺、居住成本偏高等。城市內部發展不均衡,因為各種原因在相對中心的區域形成了‘城中村’?!鼻迦A大學恒隆房地產研究中心主任吳璟表示:“我國超大特大城市在快速城鎮化進程中,為實現相對低成本的擴張經常采用‘蛙跳’模式,即跳開建成區適當距離進行投資形成新的發展區位,在這一過程中,一些城中村就成為‘被忽略的角落’。
從需求端來看,租金低廉的城中村滿足了大量新市民、青年人和外來人口居住需求,但城中村在硬件條件和配套設施,尤其是消防安全、公共衛生、社會治安、災害防控等方面存在不少隱患。
在此背景下,《指導意見》明確將“群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多”的城中村作為改造重點。吳璟表示:“這對于促進城市內部均衡發展、滿足人民美好居住生活需求具有重要意義。城中村改造中還勢必會引入高質量的公共配套設施和商業服務設施,對拉動內需也將發揮積極作用?!?/span>
中央財經大學管理科學與工程學院教授易成棟認為,規范城中村住房的發展,有助于補齊基礎設施和公共服務短板,發揮政府公共投資帶動社會資本投資作用,提振新市民消費。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為:“擴大內需的潛力群體主要是新市民、年輕人和外來人口,他們對融入城市、享受均等化的城市公共服務有強烈訴求?!弊尦侵写搴统鞘袑崿F公共服務均等化、全覆蓋,對改善民生和激發內需潛力有重要促進作用。

上圖為2023年8月3日拍攝的改造后的合肥市瑤海區安拖東村及新莊城中村改造項目(無人機照片);下圖為2015年3月拍攝的未改造前的安拖東村及新莊城中村舊貌。

和此前的棚戶區改造相比,本輪城中村改造在實施對象、建設模式、目標效果、政策背景等方面都有較大不同。棚戶區改造主要針對城鎮國有土地,原來的居民以貨幣化安置或者實物安置為主,而城中村改造主要針對的是集體土地,多元主體之間關系更復雜、改造難度更大,更依賴機制創新。
中指研究院調查事業部運營總監吳建欽說道:“本輪城中村改造是在新的城市更新行動理念和政策體系下開展的,未來在實施模式、實施強度、資金來源方面和棚改相較均會有所不同。本輪城中村改造的目標更加多元化,將兼顧住房保障需求、產業轉型升級、城市功能補短板等?!睆膹V州征求意見稿可以看出,未來城中村改造的目的是多元化的,現階段要加強住房保障和人才安居、傳統產業轉型升級、加強歷史文化保護等。

相關閱讀:廣州城中村改造加速,最新數據披露!

近日,廣州市住房和城鄉建設局黨組書記、局長王宏偉在活動上梳理了近年來廣州城市更新的探索實踐:

2009年-2014年,廣州作為全國最早的“三舊”改造試點,大力推進琶洲村、楊箕村、林和村等城中村改造工作。2015年-2018年,廣州在全國率先成立城市更新局,創新性提出“微改造”更新方式,啟動了泮塘五約、舊南??h社區等微改造工程。2019年至今,廣州持續深化城市更新工作,建立完善的更新政策體系及規劃管控傳導機制,謀劃老舊社區成片連片更新改造提升。

城市更新是廣州實現高質量發展的必由之路,接下來路怎么走?王宏偉系統介紹了廣州高質量發展新空間的“五大愿景”。
一是堅持以人民為中心的發展理念,突出公益性,既要充分發揮市場在資源配置中的作用,又要更好地發揮有為政府的作用;充分尊重群眾意愿,保護利害人合法權益。
二是要提升城市的宜居性,城市更新要與生活品質同步提高,要消除隱患,完善短板。
“三是要充分尊重歷史,作為嶺南文化中心的廣州,我們對一草一木一個歷史建筑,都要在充分分析透徹的情況下改造?!蓖鹾陚フf,“四是產業方面要梯次轉移,想清楚了再干,不能把孩子跟洗澡水一起倒掉,這是廣州包容性的體現,關乎大量的就業和成熟的產業鏈?!?/span>
五是結合城中村改造發展保障性租賃住房。城中村提供了低成本的居住空間,但是里邊環境往往欠佳,未來的年輕人更希望住在有單間的公寓小房子里面,我們還需要繼續完善?!蓖鹾陚フf,本月,廣州新成立安居集團,就是要落實這一愿景。
城中村改造是廣州城市更新工作的重中之重,也是亟須突破的難點問題,對于提升廣州能極、增強城市綜合競爭力有著重要作用。接下來,廣州將以羅沖圍片區、環五山創新策源區、廣州火車站片區、新中軸(海珠)片區等重點片區改造為引領,推動城市高質量發展。

廣州城市更新數據

截至2023年8月,全市納入改造計劃的老舊小區共1048個,累計完成老舊小區改造899個,累計改造老舊建筑4826.00萬平方米,“三線”整治2903.46千米,新增社區綠地和公共空間898個,惠及66.3萬戶家庭、212.16萬居民;
累計批復城中村改造項目82個,面積約38平方公里,規劃新配建公建配套設施621萬平方米,新建村民復建安置房31萬套,進一步改善城鄉人居環境,統籌城鄉發展;
累計完成批復舊廠改造項目433個,面積約23平方公里,促進228家企業升級改造,有力地促進了城市產業升級改造。

內容來源:北清商學智庫

文章來源:中銀咨詢微信公眾號

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